Финансии / Банкарство
АНАЛИЗА: Варијабилни камати кај субвенционирани станбени кредити
14.03.2023г.
Минатата година заврши последниот државен повик за субвенционирани станбени кредити, кои беа класифицирани во неколку категории од аспект на типот на субвенцијата и возраста на корисниците, како и намената на инвестицијата. Така, посебно кај младите атрактивен беше моделот со субвенционирање на учеството. Токму овој модел го надоместуваше гапот кој за младите најчесто е најголем проблем. Имено, на почетокот на својата кариера месечните примања најчесто се пониски, а сите оние кои без помош од родители, а се одлучуваат за самостојно домување, го немаат потребниот минимум за учество при аплицирање за станбен кредит. Овој проблем се надминуваше со субвенција на учеството, иако со останатите модели крајниот финансиски ефект беше поголем. Како и да е, тие корисници на кредит имаат клаузула во која каматната стапка на кредитот се формира како збир од 6м ЕУРИБОР и 4 процентни поени на годишно ниво, за цело времетраење на отплата на кредитот. Во однос на прилагодувањето на номиналната каматна стапка, истата се врши на шестмесечна основа и тоа на 1 јануари и 1 јули секоја година согласно стапката на шестмесечен ЕУРИБОР важечка на последниот ден од претходното шестомесечие (31.12 односно 30.06).
Сето ова беше добро се додека не настапи на сцена инфлацијата и одговорот на монетарните власти преку зголемување на референтните каматни стапки. Се до Јули 2022 година ЕУРИБОР стапката беше со негативен предзнак, но првиот пораст кај каматата на кредитите во Македонија веќе беше вкалкулирана на првиот ден од Јули, а истата беше со важност до крај на 2022 година. Стапката тогаш изнесуваше 0.238%, со тоа што каматата што ја плаќаа корисниците на вакви кредити беше 4.238%, што на некој начин беше во корелација со движењето на каматните стапки на пазарот. Но, вистинска летаргија ги зафати сите кредитокорисници од 01.01.2023 година кога шест месечниот ЕУРИБОР достигна заокружено ниво од 2.7%, со што каматната стапка на кредитите достигна ниво од 6.7%.
Зголемените каматни трошоци кај голем број од корисниците на субвенциониран станбен кредит не беа антиципирани и голем број од нив не беа свесни за движето на нивното сидро. Така, кај голем дел од нив веќе значително е нарушена финансиската ситуација, а со оглед на сите најави за уште поголемо зголемување на каматните стапк во иднина, овие корисници на кредит се во една незавидна ситуација. Иако, корисниците на овие кредити не се единствените каде 6м ЕУРИБОР е референтна вредност, сепак токму оваа категорија го доживува најголемиот притисок. Овој став е поради тоа што овие кредити не може да се рефинансираат, ниту предвремено да се отплаќаат(согласно нивните договори доколку се отплати кредитот во првите 10/12 години ќе мора да ја вратат субвенцијата која ја добиле од државата).
Иако реалноста е дека можеби овој тип на субвенции не заврши во прави раце и дека голем број на луѓе “нечесно” посегнаа по државната помош, сепак оние кои навистина имаа потреба и итност од истото, сега плаќаат можеби и највисоки камати на кредитите. Ова ниво на камата од 6.7% е повисоко од варијабилната каматна стапка (после истекот на фиксниот период) скоро кај сите комерцијани банки, а скоро дупло од нивото на фиксни каматни стапки кои се нудат на пазарот за првите 5 години од времетраење на кредитот. Во крајна линија ова ниво на камата е исто така повисоко доколку се направи паралела со фиксните каматни стапки кај потрошувачките кредити(иако таму тој период е ограничен на 1 или 2 години).
Оттука се поставува прашањето зошто никој не ја зема во предвид ситуацијата на оваа категорија корисници на станбени кредити? Кога комерцијалните банки не се во можност да излезат во пресрет на барањата на клиентите за одредена трансформација/рефинансирање на кредитите, тогаш можеби на сцена треба да стапи државниот механизам. Со оглед на тоа што за време на ковид кризата беа донесени низа мерки за намалување на последиците, се чини дека повторно судбината на одредена(можеби маргинализирана група на поединци) повторно треба да биде предмет на дискусија бидејќи сериозноста на проблемот се зголемува правопропорционално со големината на кредитот, а новото поместување на каматите ќе биде за помалку од 5 месеци...
(E&Б)