Финансии / Банкарство

ПАЗАРОТ НА НЕДВИЖНИНИ ВО ЛОНДОН ПО БРЕГЗИТ

Игор Давков

Авторот е доктор на науки од областа на монетарната економија и финансиите

Пред неколку броја во колумната „Ќе има ли преселба на банките од Лондон по Брегзит?” пишував за интенциите на банките и останатите финансиски институции да ги реалоцираат своите операции од Лондон на територијата на еврозоната. Потребата од ова се наметна по активирањето на членот 50 од Лисабонската спогодба со кој започна двегодишниот период во кој треба да се случи раздружувањето на Велика Британија од ЕУ. Раздружувањето меѓу другото ќе има импликации и на секторот на комерцијални и резиденцијални недвижнини, а не е исклучено ефекти да се почувствуваат и во вредноста на вложувањата во индустриските недвижнини и логистичките центри. Иако сѐ уште постојат големи неизвесности за тоа како ќе оди процесот на раздружување од ЕУ, пазарот на недвижнини во Лондон веќе ги бележи првите негативни ефекти во смисла на пад на цената на недвижнините и раст на стапките на принос кои се директна детерминанта на цените на недвижнините.
Знаците на вознемиреност сѐ уште се чувствуваат на пазарот во Велика Британија при што сѐ повеќе има информации за одложување на закупи и договори за купување, односно инвестирање во недвижнини. Дел од менаџерите кои управуваат со отворените фондови за вложување во недвижнини по Брегзит дури ја суспендираа и можноста за откуп на удели во фондовите со цел да спречат паника и одлив на средствата од фондовите. Ова се случи кај приближно половина од фондовите во секторот кој тежи приближно 24 милијарди ГБП, што претставува приближно 3 % од вкупната вредност на фондовите кои вложуваат во недвижнини во Велика Британија. Општо земено отворањето на преговорите има свое негативно влијание на вложувањата во недвижнини во Велика Британија, а исто така креираше збунетост и кај побарувачката на страната на закупите со неизвесностите и очекувањата за поголеми структурни пазарни поместувања кои можат да произлезат со излезот од заедничкиот пазар. Ова значи дека притисокот на неизвесноста и понатаму ќе остане да дејствува, а враќањето на пазарот во т.н. „нормала“ сѐ уште е временски неизвесен.

Доколку Лондон го изгуби „пасошот“ да може да работи на територијата на еврозоната, сосема веројатно сценарио е дека на повидок ќе биде масовна реалокација на лица кои се вработени во финансиската индустрија од Островот на територијата на Континентална Европа. Ова се очекува да креира надолна корекција на цените на недвижнините, како на резиденцијалните така и на комерцијалните. Според проекциите на консултантската компанија ПВЦ (PwC) во моментов во Лондон во финансиската индустрија и поврзаните со неа сервисни услуги работат околу 700 000 лица. Доколку Лондон го изгуби „пасошот“, околу 100 000 од нив се очекува до 2020 година да се преселат на територијата на Континентална Европа, пред сѐ во Париз, во Франкфурт, во Мадрид и во Даблин. Ова се градовите кои ќе бидат добитници доколку Лондон не успее да го задржи „пасошот“ да обезбедува финансиски услуги на територијата на ЕЕО (Европската економска област). Потенцијалниот одлив на овие лица ќе доведе до ослободување на значаен канцелариски и резиденцијален простор, а исто така ќе има импликации и врз потрошувачката, што индиректно ќе се рефлектира на перформансите на недвижнините во малопродажниот сегмент.

Во Лондон во моментов има приближно 3,5 милиони резиденцијални недвижнини, па оттука реалокацијата на околу 100 000 луѓе се очекува да го остави пазарот со приближно толкав број на слободни единици за живеење. Ова приближно претставува 3 % од вкупниот број единици на пазарот. На страната на канцеларискиот простор ваквата реалокација ќе доведе до ослободување на 1,5 до 1,8 милиони м2 канцелариски простор. Несомнено е дека ваквите движења ќе имаат негативни импликации врз цените на недвижнините во виртуелно сите сегменти на пазарот на недвижнини и исто така ќе влијаат врз идната понуда и реалните инвестиции во секторот. Сепак сѐ уште е неизвесно како влијанието на надолната корекција на цените ќе влијае на идната понуда на недвижнини со оглед дека на страната на понудата покрај цената влијание имаат и други фактори како што се локацијата, квалитетот на изведба и големината на планираните единици. Така, на пример, во последниве неколку години во Лондон годишно на пазарот се испорачуваат меѓу 20 000 до 22 000 нови станбени единици. Дали ова значи дека доколку до 2020 година од Лондон се иселат повеќе од 100 000 луѓе во наредните неколку години ќе застане станбената изградба? Сосема извесно дека не. Најверојатно е дека понудата ќе се намали и таа ќе се сконцентрира во одредени типови станбени единици и одредени области на Лондон.
Инаку просечните цени на резиденцијалните недвижнини се приближно 55 % повисоки во однос на оние во 2007 година пред финансиската криза, додека цената на резиденцијалните недвижнини во Лондон во просек е 2,5 пати повисока споредено со просечната цена во останатиот дел од Велика Британија.

Според публикацијата на ПВЦ (PwC), „Растечки трендови кај недвижнините, Европа 2017“ (“Emerging Trends in Real Estate, Europe 2017”), која се прави врз основа на прашалници за трендовите во секторот недвижнини, 92 % од испитаниците сметаат дека вложувањата во недвижнини во Велика Британија ќе се намалат. Половина од овие испитаници сметаат дека намалувањето на вложувањата ќе биде значајно. Деведесет проценти од испитаниците исто така сметаат дека ќе има натамошно намалување на цените на недвижнините, но повеќето од нив сметаат дека намалувањето на цените ќе биде умерено и многу поблаго од она во 2009 година во екот на глобалната финансиска криза. Во контекст на овие резултати се и резултатите поврзани со прашањата за динамиката на нови и продолжување на постоечките закупи во приближно сите пазарни сегменти. Од друга страна, некои инвеститори сметаат дека ќе се случи „мек“ излез на Велика Британија од ЕУ, па будно го следат пазарот и ги анализираат расположливите опции за купување недвижнини во сите пазарни сегменти. Ваквата стратегија е поткрепена со очекувања дека ќе дојде до промена во пазарните тенденции по 2018 година доколку преговорите поминат во ред и Велика Британија продолжи да има непречен пристап до пазарите на ЕЕО . Како и да е, поголемиот дел од испитаниците сметаат дека на среден и долг рок Лондон ќе остане клучен глобален и финансиски центар. Очекувањата на испитаниците се дека во наредните неколку години повратот на вложувањата во примарните недвижнини во центрите на Континентална Европа како Берлин, Париз, Франкфурт и Мадрид ќе биде повисок од оние во Лондон.
Додека пазарот на недвижнини во Велика Британија се соочува со намалување на обемот на трансакции, вложувања и закупи, како и песимистички очекувања за наредните неколку години, движењата на пазарите на недвижнини во Континентална Европа се многу пооптимистични. Така, на пример, според податоците објавени од консултантската компанија Кушман и Вејкфилд (Cushman & Wakefield), очекувањата се дека ќе има зголемување од приближно 10 % кај вложувањата во недвижнини на територијата на Континентална Европа, додека Германија се очекува да биде идната земја која ќе биде сининим за т.н „безбедно засолниште “ (“safe haven”) за вложувања во недвижнини како во смисла на очекувања за поврат на вложувањата, стабилност на приносите и закупнините, како и транспарентност на условите на пазарот. Берлин заедно со Франкфурт, со Париз, со Луксембург, со Даблин и со Амстердам се очекува да бидат најголеми добитници од раздружувањето на Велика Британија од ЕЕО . Во согласност со извештајот на КПМГ (KPMG) „ Глобалните инвеститори во недвижнини се подготвуваат за Брекзит “ (“Global Real Estate Investors Brace for Brexit, 2016”), повеќето испитаници веруваат дека пазарите на недвижнини во Германија и во Франција најмногу ќе профитираат од намалениот интерес за вложување во Велика Британија.

Очекувањата се дека во еден дел активноста на инвеститорите на пазарот на недвижнини ќе биде насочена кон Континентална Европа. Не само како резултат на Брегзит, туку и претходно, аналитичарите опсервираа трендови на постепено поместување на интересот за вложувања на инвеститорите кои доаѓаат надвор од земјите на Европа, од Велика Британија кон земјите од Континентална Европа, на тој начин барајќи опција за територијална диверзификација на своите инвестициски портфолија. Како резултат на ваквите движења беше забележан силен прилив на вложувања во недвижнини во Германија. Показателите за вложувањата во недвижнини во Германија покажуваат највисок раст меѓу клучните три пазари во Европа (Велика Британија, Германија и Франција) од приближно 40 % споредено со 2014 година. Според анкета на НРЕВ (NREV), атрактивноста на Германија изнесува 75 % кај повеќе од 345 инвеститори, инвестициски фондови и менаџери на фондови анкетирани во 31 земја низ целиот свет. Овие испитаници Германија ја сметаат како преференцијална дестинација за инвестиции во секторот на недвижнини. Според друга анкета спроведена од Германската комора за трговија и индустрија – ДИХК (DIHK) спроведена на 5 600 германски компании кои имат подружници во Велика Британија резултатите покажуваат дека повеќе од 30 % од нив планираат да ги намалат вложувањата во оваа земја, додека 20 % од нив се изјасниле дека очекуваат зголемување на вложувањата и вработувањата во нивните германски подружници.

Според Кушман и Вејкфилд (Cushman & Wakefield), дел од инвестициските банки и финансиски институции планираат реалокација на 15 до 20 % од нивните вработени, но сепак не и целосна реалокација на нивните операции од Лондон. Според анкета на Ернст и Јанг (Ernst & Young) како резултат на “Брегзит”, Франкфурт ќе биде најголем добитник следен од Даблин, Париз и Амстердам. Под претпоставка дека ќе се работи за реалокации од помал размер, ваквите придвижувања ќе имаат значајно влијание на пазарот на недвижнини во Франкфурт. Според Колиерс Интернешнал (Colliers International) доколку се случи реалокација на 2 % од вработените во Лондон тоа ќе доведе до зголемување на бројот на вработени за 11 % во Франкфурт. Ваквата реалокација може да доведе до намалување на стапката на неисполнет канцелариски простор во Франкфурт за 20 %. Во случај на поголемо намалување од 5 % на вработените во Лондон, во Франкфурт бројот на вработени ќе се зголеми за цели 27 %.

И покрај сите ризици по пазарот за недвижнини за кои зборувавме погоре треба да се има предвид дека Лондон е најголемиот инвестициски пазар на недвижнини во Европа кој по обемот на вложувања е повеќе од 3 пати поголем од вториот по ред, Париз. Имено, во 2016 година капиталните трансакции поврзани со вложувања на недвижнини, според Реал Капитал Аналитикс (Real Capital Analytics), во Лондон изнесувале цели 31 милијарда евра, додека во Париз изнесувале само 10 милијарди евра. Берлин со 9 милијарди евра, Мадрид со 5 милијарди евра и Хамбург, Минхен, Франкфурт, Осло со по 4 милијарди евра и Виена со 3 милијарди евра капитални трансакции поврзани со вложувања во недвижнини се десетте најактивни градови во Европа. Ваквата дистрибуција само потврдува дека и покрај Брегзит Лондон ќе продолжи да биде глобален град кој секогаш ќе биде во фокусот на инвеститорите во недвижнини.

ПРЕПОРАЧАНО