Е-Б-Ф-Б
АЛТЕРНАТИВНА ФОРМА НА ВЛОЖУВАЊА

Игор Давков
Авторот е доктор на науки од областа на монетарната економија и финансиите


По правило портфолијата на пензиските и на инвестициските фондови честопати содржат директни или индиректни вложувања во недвижнини. Во просек учеството на вложувањата во недвижнини изнесува меѓу 5 % и 30 % од вредноста на инвестициските портфолија на институционалните инвеститори кои работат глобално. Вложувањата во недвижнини, особено во услови на опкружување на ниски каматни стапки, може да им донесе повисок принос на вложените средства на инвеститорите, а исто така служи како корисно средство за диверзификација на ризикот во портфолиото. Исто така овие вложувања претставуваат природно средство за заштита од инфлациските движења со оглед дека цената на закупот вообичаено е индексирана за некоја таргетирана стапка на инфлација. Како и да е, вложувањата во недвижнини, со исклучок на таканаречените примарни пазари во развиените земји, сѐ уште се сметаат за ризични, посебно во таканаречените растечки пазари (emerging markets) каде што пазарите се сѐ уште плитки со малку трансакции кои по своите карактеристики можат да се третираат како вистински инвестициски трансакции на пазарот на недвижнини. Дополнително ограничување кое влијае на атрактивноста на инвестициските вложувања во недвижнини на овие пазари е недостатокот на информации, односно многу од трансакциите кои локално се случуваат вообичаено се нетранспарентни, што ги одвраќа пред сѐ глобалните инвеститори од вложување на вакви пазари.
Повеќето индекси на пазарите на капитал 2016 година ја завршија на повисоко ниво од она на кое ја почнаа, но сепак имаше значајна флуктуација со пикови и падови во текот на годината. Сликата кај државните обврзници, кои во првата половина од годината паѓаа за да го надоместат падот во вредноста со раст во последниот квартал, не беше многу поразлична. Приносот на 10-
-годишните државни обврзници на САД, на Канада и на Кина на пример на крајот на годината беше на повисоко ниво од она со кое ја почнаа. Ова заедно со зголемувањето на каматната стапка на федералните резерви во САД во декември минатата година наликува на навестување за постепено нагорно прилагодување на долгорочните каматни стапки.
Доколку се анализира вредноста на глобалните вложувања во недвижнини, 2016 година споредена со 2015 година, може да се утврди дека вредноста на вложувањата е за 10 % пониска. Годишниот волумен на вложувања во инвестициски недвижнини во 2015 година беше проценет на приближно 300 милијарди САД долари.
Графиконот подолу дава компаративна анализа на повратот од вложувањата по различни инвестициски класи на средства на глобалните пазари. Како што може да се види повратот на вложувањата и на приносите од вложувањата во недвижнини покажуваат инверзни трендови во однос на класичните форми на вложувања, што од аспект на глобалните инвеститори кои бараат средства за диверзификација на ризикот ги чини сосема солидни инструменти за вложување.
Во 2016 година, со постепеното заздравување на економијата, пред сѐ како резултат на растот на економијата во САД и на експанзионистичката монетарна политика на ЕЦБ постоеја сериозни очекувања за експанзија на глобалниот пазар на недвижнини. На ваквите очекувања влијаеја и приносите на вложувањата во примарните инвестициски недвижнини во САД каде што повратот на вложувањата во последните три години се движи меѓу 12 % и 13 %. Како и да е, ваквите движења беа нарушени како резултат на гласот на Британците во БРЕГЗИТ да ја напуштат Европската Унија (ЕУ) и резултатите од изборите во САД. Иако апетитот за инвестирање во недвижнини глобално е на ниво на трендовите кои се забележани во изминативе неколку години, сепак случувањата во ЕУ и пред сѐ политичката нестабилност поврзана со излегувањето на В. Британија од ЕУ, како и најавите во неколку членки на ЕУ за нови референдуми за излез од Унијата се главен фактор кој генерално влијае врз очекувањата на инвеститорите.
 

Компаративна анализа на повратот на различни класи на глобални инвестициони средства (во % годишно)

Во текот на 2016 година сѐ до третиот квартал од годината намалувањето на приносите на државните обврзници влијаеше во насока на намалување на приносите на клучните глобални пазари на недвижнини и раст на цените на недвижнините на глобалниот пазар. Покрај порастот на цените на глобалниот пазар на недвижнини, јазот меѓу приносот на недвижнините и државните обврзници во третиот квартал од годината беше на највисоко ниво во последниве неколку години. Како и да е, со порастот на приносот на државните обврзници во последниот квартал од годината дојде до намалување на јазот во приносите меѓу овие вложувања. Порастот во приносите од глобалните вложувања во недвижнини, регистриран во 2016 година, се очекува да биде почеток на долгорочен тренд на раст кој се очекува пред сѐ да биде воден од пазарите во САД и во Канада. Очекувањата за зголемен фискален стимул во периодот од 2017 година во економиите на повеќе земји веројатно е дека ќе резултира како во повисока инфлација, така и во натамошен раст на приносите на финансиските инструменти со фиксна каматна стапка, што индиректно ќе влијае на цените на глобалниот пазар на недвижнини. Треба да се нотира дека истиот фискален стимул се очекува дека ќе влијае и на економскиот раст, а со тоа и на побарувачката за примарните комерцијални недвижнини што, исто така, може да има овој пат директно влијание на цените преку стапките на исполнетост и капацитетот за генерирање приходи.
Кои се предностите на вложувањата во недвижнини како стратешка класа на средства во која можат да вложуваат финансиските институции? Предностите на вложувањата во недвижнини, како што се ниската корелација со другите финансиски средства и стабилните приходи се сѐ повеќе во фокус на глобалните инвеститори. Карактеристиката на реални средства кај дел од инвеститорите дава чувство на стабилност во услови на постоење повеќе пазарни неизвесности. Глобално гледано интересот на инвеститорите примарно е насочен кон примарните инвестициски класи на недвижнини како што се канцелариските згради и шопинг центрите, меѓутоа не помал е интересот и за вложувањата во хотели, во логистички паркови, во апартмани за домување и долг престој, во болници, во студентски домови и во податочните центри.
Така на пример глобалните вложувања во студентските домови од некои 3 милијарди САД долари во 2007 година се издигнаа на речиси 7 милијарди САД долари во 2015 година. Податочните центри, кои посебно добија ветар во грбот по лансирањето на технологиите базирани на т. н. клауд компјутинг (cloud computing) исто така стануваат многу интересни за институционалните инвеститори заинтересирани да инвестираат во недвижнини. Така на пример Еквиникс (Equinix), компанија која обезбедува ваков тип услуги, во 2015 година беше преобразена во РЕИТ-Риал истејт инвестмнт траст (REIT-Real Estate Investment Trust). Оттука сосема е извесно дека со растот на вредноста и со бројот на ваквите зделки на глобалните пазари тие ќе стануваат сѐ повеќе атрактивни за институционалните инвеститори.

ФИНАНСИСКИТЕ ИНСТИТУЦИИ ВО РЕПУБЛИКА МАКЕДОНИЈА, СО ИСКЛУЧОК НА ПРИВАТНИТЕ ИНВЕСТИЦИСКИ ФОНДОВИ И ОСИГУРИТЕЛНИТЕ КОМПАНИИ, ГЕНЕРАЛНО НЕ МОЖАТ ДА ВЛОЖУВААТ ДИРЕКТНО ВО НЕДВИЖНИНИ. СЕПАК ОТВОРЕНИ СЕ МОЖНОСТИТЕ ЗА ИНДИРЕКТНИ ВЛОЖУВАЊА ВО КАПИТАЛНИ ИЛИ ВО ДОЛЖНИЧКИ ИНСТРУМЕНТИ ПРЕКУ ИНВЕСТИЦИСКИ ФОНДОВИ ИЛИ РЕИТ НА ПАЗАРИТЕ ВО СТРАНСТВО

Инвеститорите кои имаат цел да инвестираат во недвижнини треба да покријат широк спектар на специфични функции кои се потребни за имплементирање на ефективна стратегија за инвестирање и за управување со портфолио на вложувања во недвижнини. Со оглед дека повеќето инвеститори немаат таква експертиза и не е трошковно ефективно да вложуваат во такви ресурси, најчесто вложувањата се прават преку индиректни инвестициски средства како што се на пример специјализирани инвестициски фондови за вложувања во недвижнини РЕИТ-Риал истејт инвестмнт траст (REIT-Real Estate Investment Trust) или слични форми на индиректни вложувања во недвижнини во форма на должнички или на капитални инструменти. Ваквите инструменти вообичаено се тргувани на берзите и на инвеститорите им нудат ликвидност на вложувањата, но од друга страна тие имаат повисока корелација со другите средства кои се тргуваат на финансиските пазари. Портфолијата на овие фондови вообичаено содржат различни класи на вложувања во недвижнини и притоа обезбедуваат пазарна и географска диверзификација на нивните портфолија. Генерално не постојат ограничувања за тоа кој може да вложува во нивните хартии од вредност при што нудат диверзифицирана композиција на портфолија во релативно мали деноминации и ликвидност на хартиите од вредност со оглед дека тие вообичаено се тргувани на некој од официјалните пазари на капитал. РЕИТ претставуваат посебен тип капитални вложувања во недвижнини. Ваквиот тип вложувања вообичаено имаат повисока дивиденда од другите типови капитални вложувања во недвижнини. Нивна негативна страна е што имаат повисока корелација со другите финансиски средства кои се тргуваат на пазарите на капитал и сензитивност на промените на каматните стапки во однос на директните вложувања во недвижнини. Овие недостатоци од друга страна се компензираат преку повисоката ликвидност на овој тип вложувања со оглед дека акциите, односно уделите во овие фондови се јавно тргувани на пазарите на капитал. Цената на ваквите инвестициски средства се дефинира преку нето-вредноста на средствата на фондот (NAV-net asset value), а акциите се тргуваат со премија или дисконт на нето-вредноста на средствата. Посебно во земјите кои го практикуваат англосаксонското право, вложувањето во должничките хартии од вредност или преземањето на кредитниот ризик од кредиторите кои финансираат проекти во недвижнини претставуваат етаблирна класа на инвестициски средства. Ова значи дека инвеститорите во ваквите инструменти во суштина го преземаат кредитниот ризик од кредиторите. Како и да е, ризикот многу зависи од конкретната инвестиција. Генерално, кога се работи за финансирање на недвижнини, кредитите имаат профил на низок ризик/поврат во однос на вложувањата во капитални инструменти. Како и да е, ризикот може да варира во зависност од конкретното вложување и од тоа на кој начин е обезбеден кредитот.
Приватните инвестициски решенија генерално им се на располагање само на институционалните инвеститори или други квалификувани инвеститори чиј основен фокус се вложувањата во недвижнини. Таквите инвестиции нудат опција за учество во развој на директни вложувања. Ваквите вложувања за разлика од индиректните вложувања имаат пониска корелација со останатите инструменти кои се тргуваат на финансиските пазари, но од друга страна имаат и пониска ликвидност. Приватните институционални решенија вклучуваат директни вложувања во недвижнини вклучувајќи ги овде и вложувањата во приватни инвестициски фондови кои не се тргувани на официјалните пазари на капитал. Кај овој тип вложувања инвеститорите се директно вклучени во одлуките поврзани со стратегијата и со составот на портфолиото.
Финансиските институции во Република Македонија, со исклучок на приватните инвестициски фондови и осигурителните компании, генерално не можат да вложуваат директно во недвижнини. Сепак отворени се можностите за индиректни вложувања во капитални или во должнички инструменти преку инвестициски фондови или РЕИТ на пазарите во странство. На ваков начин финансиските институции на пазарот можат да понудат финансиски продукти кои по рочност и по карактеристики ќе се базираат на вложувања во такви класи на средства што за инвеститорската јавност во државата која е спремна да го преземе ризикот можат да обезбедат повисок принос на вложените средства во однос на класичните финансиски продукти кои, во моментот, се нудат на пазарот.

ПРЕПОРАЧАНО

Back to Top