Е-Б-Ф-Б
ПАЗАРОТ НА СТАНОВИ И НА СТАНБЕНИ КРЕДИТИ ПРОДОЛЖУВА ДА РАСТЕ

Игор Давков
Авторот е доктор на науки од областа на монетарната економија и финансиите

 

 

Станбената изградба и побарувачката за станови посебно во Скопје во изминатава година покажа забележителен раст како во смисла на број на трансакции, така и во смисла на новозапочнати проекти на пазарот. Хендикеп е што во државава не постои официјална статистика за бројот на реализирани трансакции на пазарот, па оттука оние кои се обидуваат да направат подлабинска анализа на пазарот мора да прават проценки врз основа на даден примерок од трансакциите за да го опфатат трендот на движење. Според неодамна објавените информации од Консултантската компанија Фортон, во Скопје во втората половина од минатата година има раст на бројот на реализираните трансакции за 10% во однос на првото полугодие. Kумулативно во однос на 2014 година овој раст се проценува дека е над 25%.
Зголемената динамика во однос на градежната активност поврзана со станбен простор несомнено може да се согледа и преку бројот на издадени одобренија за високоградба. Според податоците на Државниот завод за статистика на Република Македонија (ДЗСРМ) во 2015 година на територијата на Скопје се издадени одобренија за градба за 3.667 станбени единици или за 25,3% повеќе во однос на 2014 година. Ова укажува дека периодот на воздржаност на инвеститорите во станбената изградба дефинитивно е зад нас. Овој оптимизам на инвеститорите се должи на повеќе фактори кои заедно влијаат во насока на креирање позитивен поглед кон динамиката на продажба во идниот период. Меѓу овие фактори можат да се набројат неколку кои по мое мислење имаат доминантно влијание во подгревањето на очекувањата на инвеститорите: олеснети услови за финансирање на банките, очекувањата за повисок принос од инвестирање во станови наспроти приносот во други форми на вложување, намалени трошоци за градба, зголемување на стапката на вработеност, како и активните мерки на државата за субвенционирање на станбените кредити.
Официјалната статистика не дава податок за тоа колку нови непродадени станови има на пазарот, па повторно ако се базира на проценки кои ги прават компаниите кои го истражуваат пазарот може да се каже дека во Скопје оваа бројка се движи околу 3.500 завршени, а непродадени станови, што приближно одговара на бројката на станови за кои се издадени одобренија за градба во текот на минатата година. Ова условно значи дека потенцијалната понудата е двојно поголема од побарувачката и потребни се меѓу 18-30 месеци од ставањето на станбените единици на пазар за да бидат апсорбирани од побарувачката. Трошокот за финансирање на продажбата на станови во смисла на каматите кои инвеститорите ги плаќаат спрема банките, до целосен излез од проектот, очигледно не претставува голем проблем за градежните компании. Ова е со оглед дека цените на становите во последниве две години се релативно стабилни, па оттука може да се претпостави дека просторот кој градежните компании го имаат во профитната маргина е доволен да го апсорбира овој трошок.
Хедоничкиот идекс на цени кој го објавува НБРМ, во согласност со податокот од февруари оваа година, покажува дека цените на становите на годишна основа пораснале за 0.9% при што е регистрирано извесно придвижување на индексот во последниот квартал во позитивна насока за 3.5%.

Во моментов нема јавно достапни длабински истражувања за тоа кој е оптималниот еквилибриум меѓу понудата и побарувачката на пазарот на станови. Оттука каков било заклучок на оваа тема со оглед дека нема економетриска, односно квантитативна потврда може да има третман само на индикација и треба да биде земен со резерва. Сепак, доколку се анализираат движењата на цените кои во изминативе две години, кои во Скопје се стабилизираа на некое ниво меѓу 950 € - 1 000€ по еден метар квадратен, без подлабока анализа може да се каже дека на пазарот постои некој еквилибриум кој ги одржува цените во овие граници. Но, сепак, говорено за Скопје треба да се има предвид дека понудата на нови станови е сконцентрирана кај неколку поголеми компании. Оттука овој фактор не би требало да се изземе кога се зборува за ценовната еластичност, односно за тоа дали и колку цената на становите го отсликува реалниот еквилибриум меѓу понудата и побарувачката.
На страната на побарувачката, како што беше наведено погоре, 2015 година забележа пораст од 25% во бројот на трансакции споредено со 2014 година или приближно 3 000 продадени станови во Скопје.
Според податоците објавени од страна на централната банка салдото на станбените кредити во 2015 година е за 77 милиони евра повисоко во однос на крајот на 2014 година. Доколку се направи некоја груба математика во однос на просечната големина на становите која се проценува на 65 м2, барањето за сопствено учество во кредитот на банките кое во просек се движи околу 15%, како и амортизацијата на одобрените кредити пред 2015 година, естимацијата покажува дека банките во текот на 2015 година одобриле околку 2 500 нови станбени кредити. Несомнено е дека доминантниот дел од овие кредити, преку 80%, се одобрени за купување станови во Скопје. Ова би значело дека секои 2 од 3 купени нови станови во Скопје се финансирани со банкарски кредити. Останатата една третина станбени единици се алтернативна форма на инвестиција на граѓаните кои во услови на низок принос на депозитите се одлучуваат за ваков тип вложување. Зад одлуката за оваа алтернативна форма на вложување вообичаено стојат два доминантни фактори: висината на приносот од рента и шпекулативните очекувања за раст на цените на становите во иднина. Инаку, доколку се споредат висините на рентите во некои општини во Скопје како што се Центар и Карпош, па дури и во некои делови на Аеродром, може да се види дека приносот остварен преку рентите, кои во согласност со пазарната практика се изразени во евра, се повисоки од приносот на долгорочните депозити во евра.
На крајот на 2015 година вкупното салдо на станбени кредити на банките изнесува приближно 500 милиони евра. Со оглед дека централната банка не објавува податок за бројот на кредити по некоја естимација за висината на кредитите, замајќи ја предвид просечната квадратура на становите и просечната цена, како и периодот на амортизација на овие кредити, кој во просек се движи околу 15 години, се доаѓа до приближна бројка од 37.000 станбени кредити во портфолијата на банките. Споредено со бројот на вработени лица, кој според последните објавени податоци од ДЗСРМ изнесува 711 319 лица, бројката за кредитите укажува дека 5,2% од вкупниот број на вработени лица имаат станбени кредити. Со оглед на големината, овие кредити вообичаено се придружени со еден или повеќе кокредитобаратели, па оттука може да се апроксимира дека приближно 10% од вработените лица во моментов се јавуваат како должници по основ на станбени кредити кај банките. Оваа апроксимација покажува дека простор за раст на станбените кредити има и веројатно ќе постои и во идниот период. Сепак основен проблем и понатаму ќе биде обезбедувањето на потребното сопствено учество и висината на расположливиот доход со оглед на висината на нето-платите и нивото на веќе акумулираниот долг на граѓаните, кој претежно произлегува од потрошувачки кредитни продукти.
Инаку, во согласност со последната Анкета за кредитната активност на банките во Република Македонија, објавена од централната банка, банките во последниот квартал пријавиле понатамошно олеснување на кредитите на население. Ова нето олеснување пресметано според методологијата за агрегирање на резултатите од Анкетата во најголем дел произлегува од олеснувањата кај станбените кредити. Зголемен број на банки укажуваат на натамошно олеснување на кредитните услови на станбените кредити при што очекувањата се дека ќе продолжи трендот на умерено нето олеснување на кредитни услови за овие кредити со слична динамика и во текот на вториот квартал од 2016 година. Пријавените нето олеснувања на условите за одобрување станбени кредити банките ги темелат на олеснетите услови во доменот на каматната стапка и на провизиите при што овој индикатор има двојно повисок интензитет во првиот квартал од годинава во однос на последниот квартал од 2015 година.
Доколку се анализираат факторите кои дејствуваат врз условите за одобрување на станбените кредити, во четвртиот квартал од 2015 година банките даваат стабилни оценки за конкуренцијата од другите банки, како фактор кој има најголемо стимулативно влијание кон нето олеснувањето на условите за кредитирање. Исто така, други фактори кои влијаат на нето олеснувањето на условите се очекувањата за вкупната економска активност и кредитната способност на потрошувачите. Од аспект на факторите кои дејствуваат врз побарувачката, перспективата на пазарот за станбена изградба е главниот фактор кој, во согласност со очекувањата на банките, придонесува кон зголемена побарувачка на станбени кредити. Овој фактор го зголемува интензитетот на дејствување во однос на резултатите од претходната анкета. Останати фактори кои влијаат на побарувачката се довербата на потрошувачите, како и заштедите на населението.

ЕДЕН ОД НАЧИНИТЕ КАКО ДА СЕ СТИМУЛИРА ПОБАРУВАЧКАТА ЗА СТАНОВИ НА КОМЕРЦИЈАЛНА ОСНОВА Е ОСИГУРУВАЊЕТО НА СТАНБЕНИТЕ КРЕДИТИ, ОДНОСНО ФОРМИРАЊЕ НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЈА ИЛИ ОСИГУРИТЕЛНА КОМПАНИЈА КОЈА НА КОМЕРЦИЈАЛНА ОСНОВА ЌЕ ВРШИ ОСИГУРУВАЊЕ НА СТАНБЕНИТЕ КРЕДИТИ

Активните мерки за субвенционирање на станбените кредити кои веќе неколку години ги спроведува државата преку проектот „Купи куќа купи стан“ и од неодамна со проектот „Купи куќа за млади“ се еден од факторите кои влијаат на зголемување на побарувачката на станови и аналогно на станбени кредити. Сепак овие мерки се насочени кон целна група на лица со јасно исцртан профил преку пропишаните услови во регулативата. Со самото тоа овие мерки по својата природа имаат лимитиран простор за дејствување.
Еден од начините како да се стимулира побарувачката за станови на комерцијална основа е осигурувањето на станбените кредити, односно формирање национална агенција или осигурителна компанија која на комерцијална основа ќе врши осигурување на станбените кредити. Оваа тема ја обработував во мајскиот број на овој магазин во 2014 година. Не постои унифициран модел, некаде има само јавен модел, некаде функционираат паралелно јавен и приватен модел, додека во трети земји осигурувањето на станбените кредити го прават исклучелно осигурителни компании.
Основната идеја зад осигурувањето на станбените кредити е да им се овозможи на кредиторите врз основа на јасно пропишани стандарди за финансирање на станови, кои униформно би важеле за сите банки кои учествуваат во осигурителната шема, да можат да преземаат повисок ризик. Притоа тој ризик да можат да го пренесат, односно да го осигурат кај некоја трета страна. Кога се зборува за преземање на повисок кредитен ризик се мисли, пред сè, на олеснување на условите за квалификување за станбен кредит од аспект на пониско сопствено учество на апликантите во финансирањето на недвижноста и растегнување на рочноста на кредитите. Во моментов, доколку се направи анализа на пазарните услови под кои банките одобруваат станбени кредити, ќе се види дека потребното сопствено учество во финансирањето на недвижнината се движи од 10 до 20%. Овој критериум е под константен притисок за намалување како резултат на високата конкуренција меѓу банките. Токму ова барање за сопствено учество во финансирањето на недвижнината е еден од значајните фактори кој влијае врз вкупната побарувачка на станбените кредити. Во однос на рочноста, максималната рочност која банките во моментов ја нудат не надминува 30 години. Механизмите на кредитно осигурување ги целат токму овие фактори, односно создаваат простор банките да финансираат купување станови со пониско сопствено учество и со подолга рочност притоа преземајќи дел од кредитниот ризик на банките.

Белешка: Сите податоци за кои не е наведен изворот се сопствени калкулации на авторот на текстов.

(април 2016)

ПРЕПОРАЧАНО

Back to Top